在房地产行业面对计策支捏以及商场调遣并存的一年，新城控股用一份"双轮脱手、财务矜重"的2024年财报，向商场展示了房企穿越周期的新范式：当传统住宅开发业务面对增速换挡时，以吾悦广场为中枢的买卖运营板块正成为利润压舱石，与此同期，"轻重并举"的买卖模式更在重构其估值逻辑。

具体来看新城控股交出的这份年报，财报数据显现，2024年公司完结营业收入890亿元，包摄于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%。在行业仍然承压的配景下，新城控股的功绩发达举座矜重。

1· "住宅+买卖"双轮脱手，"现款牛"激勉三重价值嬗变

夙昔一年，在地产开发业务上，新城控股捏续褂讪基本盘，全年完结协议销售金额约401.71亿元，协议销售面积约538.82万平常米；完结回款金额411.29亿元，回款率达到102%。同期，公司积极鼓励"保录用"，年内统统完成超10万套物业的高品性录用。

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不错看到，公司住宅开发业务保捏韧性，为公司筑牢基本盘。与此同期，买卖运营板块则成为利润增长的迫切引擎。

2024年，公司买卖运营总收入达128亿元，同比增长13.1%，逾额完成指标。高盈利性的物业出租及处罚业务的彭胀，对公司举座毛利率带来因循。财报显现，该业务板块的毛利率达到70.17%，同比耕作0.27个百分点。

透过两伟业务矜重的谋略成绩单，不错看到其背后暗含三重价值变迁：

其一，利润结构的变革。

这次物业出租及处罚业务板块孝顺总毛利约48%，着实与住宅开发瓜分秋色。这一权贵的利润结构变化，不仅响应了新城控股在买卖模式上的收效转型，也记号着其在房地产行业深度调遣配景下的中枢竞争力得到了权贵耕作。

公司以120亿的轻金钱收入撬动约84亿毛利，权贵优于重金钱的开发业务，这也为其带来了更为放心和可捏续的利润开始，增强了后续功绩的细目性。

值得防御的是，谋略性收入已脱色利息支拨的3倍多，这意味着买卖现款流足以自我造血，解脱了传统房企"借新还旧"的债务轮回。这不仅裁减了公司的融资成本，也增强了其举座的抗风险材干。

其二， 运营遵循跃升。

在存量竞争时间，运营材干成为买卖地产的中枢竞争力。新城通过高效的运营处罚和改动的买卖模式，构建了纷乱的护城河。

不错看到，夙昔一年，其在营数目达173座的吾悦广场完结高达97.97%的出租率，显现出苍劲的运营材干。

与此同期，新城通过"五边形谋略理念"——品性空间、与东谈主欢快、专科匠心、绿色智能、双向奔赴，重构买卖场景，以体验式挥霍构筑互异化上风。这种理念不仅耕作了款式的招引力，也为挥霍者提供了私有的购物体验，增强了款式的商场竞争力。

如今，在买卖地产行业大宗面对房钱增长乏力、空置率上涨的配景下，吾悦广场的朝上租率显得尤为稀缺，成为公司矜重发展的有劲因循。公司构筑的强运营护城河不仅耕作了款式的盈利材干，也为公司在行业洗牌中赢得了更大的发展空间。

其三， 金钱证券化后劲。

在2024年，新城控股新增205亿谋略性物业贷，加权力率仅4.97%，典质率低至50%，这充分印证了老本商场对公司买卖金钱质地的认同。

如今，跟着买卖地产已干涉存量时间，金钱证券化成为周转存量金钱的迫切妙技，与此同期，国度亦推出一系列计策支捏金钱证券化商场的发展。

不难预期，改日跟着买卖地产证券化的鼓励，新城控股有望通过周转金钱进一步开释捏有型物业的估值弹性，耕作金钱流动性，裁减融资成本，为公司的捏续发展注入新的能源。

2· 财务重构，构建褂讪发展正向轮回

这次财报，新城控股在财务端详通发达不俗。

年报显现，2024年，公司净欠债率为52.44%，处于行业最低区间；谋略性现款流流通7年为正，在手现款102.96亿；融资成本下落至5.92%，年内压降有息欠债34亿。这些数据不仅响应了新城控股在财务处罚上的非常成效，也展示了其在行业周期中的纷乱韧性。

进一步来看，在债务结构优化方面。2024年，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息欠债水平保捏低位。此外，公司合联营权益有息欠债降至32.73亿元。这种债务结构的优化，不仅裁减了财务风险，也为公司改日的业务拓展提供了裕如的空间。

同期，在信用处罚及融资方面，公司不仅定期偿债，同期捏续在融资端取得遏制。财报显现，2024年新城控股已定期偿还境表里公开商场债券52.62亿元。

在融资端，除了上文提到的新增205亿谋略性物业贷，在2024年5月，公司还收效刊行一笔规模为13.6亿元的中期单据，取得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；而在11月，公司刊行2024年度第二期中期单据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。

不错说，这些融资遵循的取得，一方面成绩于公司本人优质的金钱质地和矜重的谋略发达，另一方面也响应出商场对新城控股的信心。在行业融资环境已经举座偏紧的情况下，新城控股无意取得低成本融资，为公司的捏续发展提供了有劲的资金支捏。

总的来看，新城控股的财务安全边缘的诱导，中枢的小数在于坚捏"低杠杆、强运营、正现款流"的发展策略，相当是成绩于买卖运营带来的现款流反哺，让公司完结自我造血，酿成良性轮回，解脱传统房企的债务模式。这为其捏续夯实放心安全的财务基本面的同期，也注入了新的成长能源。

3· 第二弧线加快，轻金钱代建翻开估值天花板

在房地产行业深度调遣的配景下，新城控股通过轻金钱代建业务，收效翻开了新的增长弧线。

2024年，新城建管累计处罚款式超100个，其中买卖概括体处罚款式超60个。累计处罚总建筑面积超1600万平常米，2024年新增签约面积超710万平常米，已基本完结寰宇化布局，并踏进"2024中国房地产企业代建概括材干TOP10"。

代建业务的轻金钱属性是其中枢上风之一。从行业来看，代建业务的利润率所以重金钱住宅投资为主营房企的2-3倍傍边。这种模式下，新城控股不承担地皮成本和开发风险，而是通过品牌输出和处罚干事获取放心收益。

同期，新城控股借助吾悦品牌的商场影响力，亦无意完结对商场的快速浸透，并开释规模效应。这种快速彭胀不仅耕作了品牌的商场脱色率，也为公司带来了放心的处罚费收入。举例，在长三角地区，新城建管通过属地化深耕上风，在政府关联真贵、商场趋势洞悉、营销定位筹办等方面为录用方提供全主义支捏，不停耕作在当地的市占率。

此外，代建业务与买卖运营板块也酿成了纷乱的协同效应。代建款式为吾悦广场运送增量资源，进一步扩大了买卖运营的规模和影响力。举例，新城建管通过"商住协同、多元整合"的模式，将住宅、买卖、货仓、康养等多元业态整合，构建了"改日之城"居品谱系。这种多元的生态系统不仅耕作了款式的概括价值，也为公司带来了更多的盈利契机。

有计划到代建商场规模超千亿，新城建管业已踏进行业前哨，这一业务有望在改日捏续孝顺利润，成为公司新的估值催化剂。

4· 结语

刻下，房地产行业的估值逻辑正在发生深入变革，从传统的"销售规模"耐心转向"现款流质地"。这一瞥变不仅响应了商场对房企中枢竞争力的从头界说，也为那些具备抗周期属性和优质金钱的企业翻开了新的价值重估空间。

新城控股恰是这一趋势下的受益者，其通过"住宅+买卖"双轮脱手、轻金钱转型以及矜重的财务处罚，收效构建了穿越周期的护城河。

不错说，在行业从"规模游戏"转向"运营竞赛"的配景下，新城控股凭借其优质的买卖金钱和轻金钱材干，有望领先解围。

再行的一年瞻望来看，不管是2025年140亿买卖收入指标、5座新开吾悦广场的缠绵，照旧代建业务的捏续放量，齐为其在行业洗牌中占据故意身位。

回顾到老本商场，公司业务结构优化下捏续增强的抗周期属性，同期，轻金钱业务受益支捏挥霍、REITs发展带来的计策红利，也齐有望脱手公司功绩增强，并迎来价值重估。

总的来说，关于历久投资者而言，新城控股历久将是一个值得不雅察的中国房企转型的样本。

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